Einführung

Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist nicht nur eine Frage der Suche nach einem Käufer und der Preisverhandlung. Für Eigentümer ist es besonders wichtig zu verstehen, welche Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien anfallen und welche Kosten beim Immobilienverkauf auf Mallorca entstehen. Viele Eigentümer, die eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, erfahren erst beim Termin beim Notar, welche finanziellen Verpflichtungen tatsächlich entstehen. Eine professionelle finanzielle Planung sollte jedoch deutlich früher beginnen.

Beim Immobilienverkauf in Spanien fallen verschiedene Steuern und verpflichtende Kosten an. Dazu gehören unter anderem die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien, die kommunale Steuer Plusvalía Municipal, mögliche Steuerabzüge für Nichtresidenten sowie weitere Kosten wie Bankgebühren, Notarkosten oder die Provision einer Immobilienagentur.

Wer die Struktur der Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien versteht, kann die tatsächliche Rendite aus dem Verkauf deutlich besser berechnen und unangenehme Überraschungen vermeiden. In diesem Guide erklären die Experten von Aventin Real Estate Mallorca, welche Steuern beim Immobilienverkauf auf Mallorca anfallen, welche zusätzlichen Kosten vor und nach dem Verkauf entstehen können und wie Eigentümer ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen und den Prozess optimal vorbereiten.

Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien

Wer eine Immobilie in Spanien verkauft, muss nicht nur mit einer einzelnen Steuer rechnen, sondern mit mehreren unterschiedlichen Abgaben. Im Gegensatz zu einigen anderen Ländern, in denen Steuern erst nach einem Gewinn anfallen, umfasst das spanische System mehrere Steuerarten, die sowohl mit der Transaktion selbst als auch mit der Wertsteigerung der Immobilie zusammenhängen.

Zu den wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf auf Mallorca gehören die Kapitalertragssteuer (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial) sowie die kommunale Steuer Plusvalía Municipal, die auf die Wertsteigerung des Grundstücks erhoben wird. Wenn der Verkäufer kein steuerlicher Resident Spaniens ist, wird zusätzlich ein gesetzlicher Steuerabzug von 3 % (Retención) angewendet, den der Käufer direkt an die spanische Steuerbehörde überweisen muss.

Neben diesen Steuern entstehen beim Immobilienverkauf in Spanien weitere Kosten, die mit der Abwicklung der Transaktion verbunden sind. Dazu zählen Notarkosten, Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, mögliche Bankgebühren bei der Ablösung einer Hypothek, die Ausstellung eines Energiezertifikats sowie die Maklerprovision beim Immobilienverkauf auf Mallorca.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die gesamten Kosten beim Hausverkauf in Spanien einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlichen Gewinn des Verkäufers haben können. Eine professionelle Planung des Immobilienverkaufs auf Mallorca hilft Eigentümern daher, den realen finanziellen Ausgang der Transaktion bereits im Voraus zu berechnen.

Nachfolgend sehen Sie eine vereinfachte Übersicht der wichtigsten Steuern und Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien.

Wichtigste Steuern und Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien

Kosten vor dem Immobilienverkauf

Bevor Eigentümer eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, sollten sie einige vorbereitende Kosten berücksichtigen. Diese Ausgaben werden von vielen Eigentümern zunächst unterschätzt, spielen jedoch eine wichtige Rolle, um den Immobilienverkauf auf Mallorca zu beschleunigen und den Marktwert der Immobilie zu erhöhen.

Eine professionelle Vorbereitung kann nicht nur dazu beitragen, schneller einen Käufer zu finden, sondern oft auch einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Ein obligatorisches Dokument beim Immobilienverkauf in Spanien ist das Energieeffizienzzertifikat (Certificado de Eficiencia Energética). Ohne dieses Dokument darf eine Immobilie weder offiziell beworben noch verkauft werden. Darüber hinaus müssen Verkäufer häufig bestimmte Unterlagen aktualisieren, beispielsweise eine Nota Simple aus dem Grundbuch, die den rechtlichen Status der Immobilie bestätigt.

Viele Eigentümer führen vor dem Hausverkauf auf Mallorca auch kleinere Renovierungs- oder Verschönerungsmaßnahmen durch. Dazu gehören beispielsweise das Auffrischen der Innenräume, die Verbesserung der Beleuchtung oder die Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen. Diese Maßnahmen sind besonders im Premium-Immobilienmarkt auf Mallorca üblich, insbesondere bei Villen und hochwertigen Apartments.

Darüber hinaus entscheiden sich viele Verkäufer für eine professionelle Immobilienbewertung auf Mallorca (property valuation Mallorca). Eine realistische Bewertung hilft dabei, den optimalen Verkaufspreis festzulegen und die Vermarktungszeit erheblich zu verkürzen.

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Unsere Spezialisten werden sich in Kürze mit Ihnen in Verbindung setzen und Ihnen erklären, wie Sie Ihre Immobilie auf Mallorca profitabel, schnell und sicher verkaufen können.

Wichtige Kosten vor dem Immobilienverkauf

Kosten nach dem Immobilienverkauf

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar können für den Verkäufer weitere Kosten und steuerliche Verpflichtungen entstehen. Viele dieser Ausgaben stehen im Zusammenhang mit dem spanischen Steuersystem und basieren auf dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf in Spanien.

Die wichtigste Steuer ist in der Regel die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien, die auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis basiert. Die Höhe dieser Steuer hängt vom erzielten Gewinn ab.

Eine weitere wichtige Abgabe ist die kommunale Steuer Plusvalía Municipal, die auf die Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer erhoben wird.

Wenn der Verkäufer kein steuerlicher Resident Spaniens ist, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde zu überweisen. Dieser Mechanismus dient als Sicherheit für die Steuerzahlung beim Immobilienverkauf in Spanien.

Zusätzlich können weitere Kosten entstehen, zum Beispiel Bankgebühren bei der Ablösung einer Hypothek oder Honorare für Steuerberater und Rechtsanwälte, die den Immobilienverkauf auf Mallorca begleiten.

Wichtigste Kosten nach dem Immobilienverkauf

Plusvalía Municipal – Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks

Eine der wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf auf Mallorca ist die kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die sogenannte Plusvalía Municipal. Die offizielle Bezeichnung im spanischen Steuerrecht lautet Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Diese Steuer wird von der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) erhoben und basiert auf der Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet. Für Eigentümer, die eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist es wichtig zu verstehen, dass sich diese Steuer ausschließlich auf den Wert des Grundstücks bezieht – nicht auf den Wert des Gebäudes oder der Wohnung.

Die Berechnung der Plusvalía-Steuer beim Immobilienverkauf in Spanien wurde durch das Gesetz Real Decreto-ley 26/2021 reformiert. Dieses Gesetz trat nach einer Entscheidung des spanischen Verfassungsgerichts in Kraft, das die vorherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärte. Die neue Regelung ermöglicht Steuerpflichtigen, die für sie günstigste Berechnungsmethode zu wählen.

Die Plusvalía Municipal wird in mehreren Fällen erhoben:

• - Verkauf einer Immobilie

• - Schenkung einer Immobilie

• - Erbschaft einer Immobilie

Beim Immobilienverkauf in Spanien wird diese Steuer normalerweise vom Verkäufer bezahlt, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Frist für die Zahlung der Plusvalía

Die maximale Steuerhöhe wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und darf 30 % der Steuerbemessungsgrundlage nicht überschreiten.

Plusvalía-Steuersätze auf Mallorca (ungefähre Werte)

Quelle: kommunale Steuerordnungen und Katasterdaten der Gemeinden auf Mallorca.

Die genaue Höhe der Plusvalía-Steuer beim Immobilienverkauf auf Mallorca hängt von mehreren Faktoren ab:

• - dem katasterlichen Grundstückswert (valor catastral del suelo)

• - der Besitzdauer der Immobilie

• - dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde

Wie wird die Plusvalía-Steuer berechnet?

Nach der Reform des spanischen Steuerrechts haben Verkäufer beim Immobilienverkauf in Spanien die Möglichkeit, zwischen zwei verschiedenen Berechnungsmethoden für die Plusvalía-Steuer zu wählen.

Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Steuer die tatsächliche Wertsteigerung des Grundstücks widerspiegelt und nicht auf pauschalen Annahmen basiert.

Die Gemeinde muss den niedrigeren Steuerbetrag akzeptieren, sofern der Steuerpflichtige entsprechende Nachweise vorlegt.

Methode 1 – Objektive Berechnung (auf Basis des Katasterwerts)

Diese Methode basiert auf dem katasterlichen Grundstückswert (valor catastral del suelo).

Dieser Wert ist in der jährlichen Steuerrechnung des IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) angegeben.

Auf den Katasterwert wird ein Koeffizient angewendet, der von der Besitzdauer der Immobilie abhängt.

Maximale Koeffizienten in Spanien (2026)

Nach Anwendung des Koeffizienten wird die Steuerbemessungsgrundlage mit dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert (meist 24 % – 30 %).

Methode 2 – Tatsächliche Wertsteigerung

Wenn die reale Wertsteigerung niedriger ist als der berechnete Wert, kann der Verkäufer eine alternative Berechnungsmethode anwenden.

Formel:

(Verkaufspreis – Kaufpreis) × Anteil des Grundstückswertes

Der Grundstücksanteil wird anhand der Katasterdaten bestimmt.

Beispiel:

• - Grundstücksanteil: 60 %

• - Gebäudewert: 40 %

Beispiel für die Berechnung der Plusvalía-Steuer

Betrachten wir ein realistisches Beispiel für einen Immobilienverkauf auf Mallorca.

Schritt 1 – Katasterwert des Grundstücks

100,000 × 60 % = €60,000

Schritt 2 – Anwendung des Koeffizienten

60,000 × 0.16 = €9,600

Dies ist die Steuerbemessungsgrundlage der Plusvalía-Steuer.

Schritt 3 – Anwendung des kommunalen Steuersatzes

9,600 × 30 % = €2,880

Endbetrag der Plusvalía-Steuer

€2,880

Wichtiger Hinweis für Verkäufer

Den Katasterwert des Grundstücks finden Sie:

• - in der letzten IBI-Steuerrechnung

• - im spanischen Katasterregister (Catastro)

• - bei der zuständigen Gemeinde (Ayuntamiento)

Professionelle Immobilienagenturen wie Aventin Real Estate Mallorca arbeiten häufig mit spezialisierten Steueranwälten und Juristen zusammen, die eine detaillierte Steuerberechnung vor dem Immobilienverkauf auf Mallorca durchführen können. Dadurch können Verkäufer bereits im Voraus den tatsächlichen Nettogewinn ihres Immobilienverkaufs in Spanien kalkulieren.

Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien

Neben der Plusvalía-Steuer ist die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien eine der wichtigsten Steuerarten für Verkäufer.

Diese Steuer ist Teil der spanischen Einkommensteuer:

• - IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) für steuerliche Residenten

• - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) für Nichtresidenten

Die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf wird auf Basis der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis berechnet.

Mit anderen Worten: Die Steuer wird nur auf den tatsächlichen Gewinn erhoben.

Bei der Berechnung werden folgende Faktoren berücksichtigt

• - Kaufpreis der Immobilie

• - Verkaufspreis

• - Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Grundbuch)

• - nachweisbare Renovierungskosten

• - Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Diese Kosten können die steuerpflichtige Gewinnsumme erheblich reduzieren.

Die Höhe der Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien hängt außerdem davon ab, ob der Verkäufer steuerlicher Resident Spaniens ist oder nicht.

Kapitalertragssteuer in Spanien (2026)

Für Nichtresidenten gelten folgende Sätze:

Die Steuer wird in der Regel im folgenden Steuerjahr nach dem Immobilienverkauf erklärt.

Da die Berechnung der Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien komplex sein kann, arbeiten viele Verkäufer mit Steuerberatern oder Anwälten zusammen, die auf die Besteuerung von Immobilien in Spanien spezialisiert sind. Professionelle Immobilienagenturen wie Aventin Real Estate können vertrauenswürdige Rechtsexperten empfehlen, die Eigentümern, die einen Immobilienverkauf auf Mallorca planen, eine fundierte steuerliche Beratung anbieten.

Beispiel für die Berechnung der Kapitalertragssteuer

Um besser zu verstehen, wie die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien funktioniert, betrachten wir ein praktisches Beispiel.

Schritt 1 – Steuerpflichtigen Gewinn berechnen

Formel:

Verkaufspreis – (Kaufpreis + Kosten)

1,500,000 – (1,000,000 + 80,000 + 75,000)

Steuerpflichtiger Gewinn = €345,000

Schritt 2 – Anwendung der Steuerstufen

Gesamte Steuer

€84,030

Dieses Beispiel zeigt, wie Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien das endgültige finanzielle Ergebnis eines Verkaufs erheblich beeinflussen können.

Wichtiger Hinweis

In bestimmten Fällen kann die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien reduziert oder vollständig vermieden werden, beispielsweise:

• - wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt ist und seine Hauptwohnung verkauft

• - wenn der Gewinn in eine neue Hauptwohnung reinvestiert wird

• - wenn Renovierungskosten nachweisbar sind

Diese Steuervergünstigungen gelten nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Möglichkeiten, die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien zu reduzieren oder zu vermeiden

Für Eigentümer, die keine steuerlichen Residenten Spaniens sind, kann die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien zu einem der größten Kostenfaktoren werden. Besonders beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca sollten Verkäufer daher genau verstehen, welche Möglichkeiten es gibt, die steuerliche Belastung zu reduzieren.

Das spanische Steuerrecht erlaubt mehrere legale Wege, die steuerpflichtige Gewinnbasis beim Immobilienverkauf in Spanien zu senken, sofern bestimmte Kosten und Investitionen nachgewiesen werden können.

Die erste Möglichkeit besteht darin, sämtliche Kosten zu berücksichtigen, die im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie entstanden sind. Beim Immobilienverkauf auf Mallorca können beispielsweise folgende Ausgaben von der steuerpflichtigen Gewinnsumme abgezogen werden:

• - Grunderwerbsteuer beim Kauf der Immobilie

• - Notarkosten

• - Gebühren für die Eintragung im Grundbuch

• - Maklerprovision beim Immobilienverkauf

• - Rechtsberatungskosten

• - Kosten für umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen

Alle diese Kosten reduzieren den Gewinn, auf dessen Grundlage die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien berechnet wird.

Eine weitere wichtige Möglichkeit besteht darin, Investitionen in die Verbesserung der Immobilie nachzuweisen. Wenn Eigentümer beispielsweise größere Renovierungsarbeiten, technische Modernisierungen oder umfassende Umbauten durchgeführt haben, können diese Kosten ebenfalls bei der Berechnung der steuerpflichtigen Gewinnsumme berücksichtigt werden.

Ein dritter Faktor betrifft die tatsächliche Marktwertentwicklung der Immobilie. In einigen Fällen kann der Verkäufer nachweisen, dass der Verkaufspreis nicht höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis inklusive Nebenkosten. In solchen Situationen kann es möglich sein, die Kapitalertragssteuer beim Hausverkauf in Spanien zu vermeiden, da kein realer Gewinn entstanden ist.

Kosten, die die steuerpflichtige Gewinnbasis reduzieren

Es ist wichtig zu beachten, dass alle Kosten durch offizielle Rechnungen und Dokumente (facturas) belegt werden müssen. Ohne entsprechende Nachweise erkennt die spanische Steuerbehörde diese Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien nicht an.

Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Regelungen entscheiden sich viele Eigentümer, beim Immobilienverkauf auf Mallorca einen Steuerberater oder spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen. Diese Experten können helfen, eine optimale Steuerstrategie zu entwickeln und die Steuererklärung nach dem Immobilienverkauf korrekt einzureichen.

Steuerabzug beim Immobilienverkauf (3 % Retención)

Wenn der Verkäufer einer Immobilie kein steuerlicher Resident Spaniens ist, wird beim Immobilienverkauf in Spanien ein besonderer Steuerabzug angewendet: die sogenannte Retención von 3 %.

Diese Regelung ist im Artikel 25 des Gesetzes IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) festgelegt und dient als Sicherheit dafür, dass ausländische Verkäufer ihre steuerlichen Verpflichtungen gegenüber der spanischen Steuerbehörde erfüllen.

Beim Immobilienverkauf auf Mallorca bedeutet dies, dass der Käufer gesetzlich verpflichtet ist, 3 % des gesamten Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) zu überweisen.

In der Praxis erhält der Verkäufer daher beim Notartermin lediglich 97 % des Verkaufspreises.

Nach dem Verkauf muss der Verkäufer eine Steuererklärung mit dem Formular Modelo 210 einreichen. Wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien niedriger ist als der einbehaltene Betrag, kann die Differenz von der spanischen Steuerbehörde zurückerstattet werden.

Der Antrag auf Rückerstattung muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Einbehaltungszeitraums gestellt werden. Der Käufer wiederum ist verpflichtet, die einbehaltene Steuer innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin an die Steuerbehörde zu überweisen.

Hauptparameter der 3 %-Retención

Beispiel

Wenn nach Einreichung der Steuererklärung festgestellt wird, dass die tatsächliche Steuer beispielsweise €15,000 beträgt, erstattet die Steuerbehörde dem Verkäufer:

€9,000

Da die steuerlichen Vorschriften beim Immobilienverkauf in Spanien komplex sein können, beauftragen viele Verkäufer Steuerberater oder spezialisierte Anwälte, um die Steuererklärung korrekt einzureichen und eine mögliche Rückerstattung der Retención zu erhalten.

Jährliche Grundsteuer (IBI)

Eine weitere wichtige Steuer, die Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca berücksichtigen müssen, ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Diese Steuer ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die auf Immobilien in Spanien erhoben wird.

Die IBI-Steuer in Spanien wird von jedem Immobilienbesitzer jährlich gezahlt und basiert auf dem katasterlichen Wert der Immobilie (valor catastral). Dieser Wert wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie.

Der genaue Steuersatz wird von der Gemeinde bestimmt und kann je nach Standort variieren. Für Eigentümer, die eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, ist es wichtig zu wissen, dass die IBI-Steuer für das laufende Jahr normalerweise vom Eigentümer bezahlt wird, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres im Grundbuch eingetragen ist.

In der Praxis wird beim Immobilienverkauf auf Mallorca jedoch häufig vereinbart, dass Käufer und Verkäufer die Steuer anteilig entsprechend der Besitzdauer aufteilen.

Durchschnittliche IBI-Steuersätze auf Mallorca

Es ist wichtig zu beachten, dass bei einem Immobilienverkauf in Spanien die IBI-Steuer für das laufende Jahr in der Regel von der Person gezahlt wird, die am 1. Januar dieses Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer jedoch häufig, die Steuer anteilig entsprechend dem Verkaufsdatum aufzuteilen.

Beispiel für die Berechnung der IBI

Die IBI-Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden in Spanien und wird zur Finanzierung von Infrastruktur, öffentlichen Dienstleistungen und kommunalen Projekten verwendet.

Bankgebühren beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf in Spanien können neben Steuern auch verschiedene Bankgebühren entstehen. Diese Kosten sind zwar keine direkten Steuern, können jedoch im Verlauf der Transaktion auftreten – insbesondere beim Empfang des Kaufpreises, bei der Ablösung einer Hypothek oder bei internationalen Geldtransfers.

In den meisten Fällen übergibt der Käufer beim Notartermin einen Bankcheck (cheque bancario) in Euro. Der Verkäufer muss diesen anschließend auf sein Bankkonto einzahlen. Wenn der Verkäufer kein Konto bei einer spanischen Bank besitzt, kann es erforderlich sein, vor dem Immobilienverkauf auf Mallorca ein solches Konto zu eröffnen.

Falls auf der Immobilie noch eine Hypothek besteht, kann die Bank außerdem eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits verlangen. Die Höhe dieser Gebühr hängt von den Bedingungen des jeweiligen Hypothekenvertrags ab.

Darüber hinaus sollten Verkäufer, die den Verkaufserlös ins Ausland transferieren möchten, mögliche Gebühren für internationale Überweisungen sowie Wechselkurskosten berücksichtigen.

Typische Bankkosten beim Immobilienverkauf

Viele internationale Verkäufer nutzen beim Immobilienverkauf in Spanien spezialisierte Währungsdienstleister, da traditionelle Banken bei größeren Beträgen häufig ungünstigere Wechselkurse anbieten.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf auf Mallorca

Beim Immobilienverkauf auf Mallorca wird die Provision der Immobilienagentur in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Dieses Modell unterscheidet sich von einigen anderen europäischen Ländern, in denen die Maklerprovision teilweise vom Käufer getragen wird.

Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf in Spanien hängt von mehreren Faktoren ab:

• - Art der Immobilie

• - Preissegment der Immobilie

• - Marketingstrategie der Agentur

• - Bedingungen des Maklervertrags

In den meisten Fällen liegt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf auf Mallorca bei etwa 5 % des Verkaufspreises. Je nach Immobilie und Vermarktungsstrategie kann sie jedoch zwischen 4 % und 6 % variieren.

Wenn eine Immobilie mit einem Exklusivvertrag verkauft wird, kann die Provision sogar 6 % bis 7 % betragen, da die Immobilienagentur in diesem Fall umfangreiche Marketingmaßnahmen finanziert.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass Maklerprovisionen in Spanien der Mehrwertsteuer (IVA) von 21 % unterliegen, die zusätzlich zur Provision berechnet wird.

Durchschnittliche Maklerprovisionen auf Mallorca

Professionelle Immobilienagenturen übernehmen beim Immobilienverkauf auf Mallorca häufig sämtliche Marketingkosten, darunter:

• professionelle Immobilienfotografie

• internationale Immobilienportale

• digitale Marketingkampagnen

• Organisation von Besichtigungen

Diese Leistungen erhöhen die Sichtbarkeit der Immobilie und können den Immobilienverkauf auf Mallorca deutlich beschleunigen.

Beispiel für die Berechnung der Maklerprovision auf Mallorca

Um die tatsächlichen Kosten beim Immobilienverkauf auf Mallorca besser zu verstehen, betrachten wir ein praktisches Beispiel.

Angenommen, eine Wohnung auf Mallorca wird für €600,000 verkauft und die Maklerprovision beträgt 5 %.

Schritt 1 – Berechnung der Maklerprovision

€600,000 × 5 % = €30,000

Schritt 2 – Hinzurechnung der Mehrwertsteuer

€30,000 × 21 % = €6,300

Gesamte Maklerprovision

Die gesamten Maklerkosten beim Immobilienverkauf auf Mallorca betragen in diesem Beispiel €36,300.

Es ist wichtig zu beachten, dass die endgültige Provision vom jeweiligen Objekt, der Marketingstrategie und der Komplexität der Transaktion abhängen kann.

Professionelle Immobilienagenturen bieten beim Immobilienverkauf in Spanien häufig einen umfassenden Service an – von der Vorbereitung der Immobilie bis zur Begleitung des Notartermins.

Energieeffizienzzertifikat beim Immobilienverkauf (Certificado de Eficiencia Energética)

Beim Immobilienverkauf in Spanien ist der Verkäufer verpflichtet, ein gültiges Energieeffizienzzertifikat (Certificado de Eficiencia Energética) vorzulegen.

Dieses Dokument bestätigt die Energieeffizienz eines Gebäudes oder einer Wohnung und ist zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu bewerben oder den Verkauf beim Notar abzuschließen.

Die Verpflichtung basiert auf der EU-Richtlinie 2010/31/EU und wurde im spanischen Recht durch das Gesetz Real Decreto 390/2021 umgesetzt.

Ohne ein gültiges Energiezertifikat darf eine Immobilie weder auf Immobilienportalen beworben noch offiziell verkauft werden.

Das Zertifikat muss von einem zertifizierten Fachmann erstellt werden, beispielsweise:

• - Architekten

• - Bauingenieuren

• - technischen Energieexperten

Nach der Bewertung erhält die Immobilie eine Energieeffizienzklasse von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient).

Durchschnittliche Kosten für das Energiezertifikat

Das Energiezertifikat ist 10 Jahre gültig. Wenn eine Immobilie bereits über ein gültiges Zertifikat verfügt, muss kein neues erstellt werden.

Das Fehlen eines Energiezertifikats beim Immobilienverkauf in Spanien kann zu Geldstrafen zwischen €300 und €6,000 führen.

Steuerbefreiung für Immobilienverkäufer über 65 Jahre

Das spanische Steuerrecht sieht eine wichtige Steuervergünstigung für Eigentümer über 65 Jahre vor.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Gewinn aus dem Immobilienverkauf in Spanien vollständig von der Kapitalertragssteuer befreit werden.

Die wichtigste Voraussetzung ist, dass es sich bei der verkauften Immobilie um den Hauptwohnsitz (vivienda habitual) des Verkäufers handelt.

Nach spanischem Steuerrecht gilt eine Immobilie als Hauptwohnsitz, wenn der Eigentümer dort mindestens drei Jahre gelebt hat.

Wenn diese Bedingung erfüllt ist, kann der Gewinn aus dem Immobilienverkauf vollständig steuerfrei sein – unabhängig von der Höhe des Gewinns.

Steuerbefreiung – Voraussetzungen

Alternative Steuervergünstigung

Diese steuerlichen Vorteile gelten nur, wenn die Steuererklärung korrekt eingereicht wird und alle erforderlichen Dokumente vorliegen.

Viele Eigentümer lassen sich daher beim Immobilienverkauf auf Mallorca von Steuerexperten beraten.

Immobilienverkauf in Spanien mit bestehender Hypothek

Der Immobilienverkauf in Spanien mit bestehender Hypothek ist eine relativ häufige Situation.

Vor Abschluss des Verkaufs muss jedoch die Hypothek vollständig zurückgezahlt und anschließend aus dem Grundbuch gelöscht werden.

In der Praxis läuft dieser Prozess beim Immobilienverkauf auf Mallorca wie folgt ab:

Beim Notartermin wird ein Teil des Kaufpreises verwendet, um den verbleibenden Hypothekenbetrag zu begleichen. Die Bank stellt anschließend eine Bescheinigung über die vollständige Rückzahlung des Kredits aus (certificado de deuda cero).

Danach erfolgt die offizielle Löschung der Hypothek im Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Hypothek auch nach der Rückzahlung im Grundbuch eingetragen bleiben kann, solange sie nicht offiziell gelöscht wird.

Typische Kosten beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek

Vor dem Immobilienverkauf in Spanien beantragen viele Eigentümer bei ihrer Bank eine Bescheinigung über die verbleibende Restschuld (certificado de deuda pendiente).

Diese hilft dabei, den genauen Betrag zu berechnen, der beim Verkauf der Immobilie zurückgezahlt werden muss.

Lesen Sie auch unseren ausführlichen Guide: Hypothek auf Mallorca: Immobilienkauf auf Mallorca mit Finanzierung - Leitfaden 2026

Zusätzliche Kosten beim Immobilienverkauf auf Mallorca

Neben Steuern und den wichtigsten Kosten beim Immobilienverkauf auf Mallorca können während der Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs weitere Ausgaben entstehen. Obwohl jede Immobilie individuell ist, treten solche zusätzlichen Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien in der Praxis relativ häufig auf und können den endgültigen Gewinn des Verkäufers beeinflussen.

Vor dem Verkauf entscheiden sich viele Eigentümer dafür, kleinere Renovierungsarbeiten durchzuführen, um die Immobilie attraktiver für potenzielle Käufer zu machen. Solche Maßnahmen können dazu beitragen, den Immobilienverkauf auf Mallorca zu beschleunigen und einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

Typische Vorbereitungsmaßnahmen sind beispielsweise:

• - Streichen der Wände

• - kleinere Reparaturen

• - Verbesserung der Beleuchtung

• - Vorbereitung der Immobilie für professionelle Fotos

Darüber hinaus muss beim Immobilienverkauf in Spanien häufig bestätigt werden, dass keine offenen Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen (Comunidad de Propietarios).

Zu diesem Zweck stellt die Hausverwaltung ein Dokument aus – das sogenannte Certificado de Comunidad –, das bestätigt, dass alle Gemeinschaftskosten bezahlt wurden.

Zusätzliche Kosten können auch für folgende Leistungen entstehen:

• professionelle Reinigung der Immobilie

• Gartenpflege

• Transport von Möbeln

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie beim Immobilienverkauf auf Mallorca ohne Möblierung übergeben wird.

Beispiele für zusätzliche Kosten

Diese Kosten erscheinen im Vergleich zu Steuern zunächst gering. Dennoch kann eine professionelle Vorbereitung der Immobilie den Immobilienverkauf auf Mallorca deutlich beschleunigen und oft sogar zu einem höheren Verkaufspreis führen.

Wenn Sie den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs auf Mallorca besser verstehen möchten, lesen Sie unseren ausführlichen Guide: Immobilie auf Mallorca verkaufen – schnell, sicher und zum besten Preis | Kompletter Leitfaden für Eigentümer

Immobilie mit oder ohne Immobilienagentur verkaufen – Vorteile und Nachteile

Eigentümer, die eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, können grundsätzlich zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

• 1. Verkauf über eine professionelle Immobilienagentur

• 2. Verkauf der Immobilie ohne Makler

Beide Optionen haben ihre eigenen Vorteile und Nachteile.

Der Verkauf über eine Immobilienagentur kann den gesamten Prozess erheblich vereinfachen. Professionelle Agenturen verfügen über ein internationales Netzwerk von Käufern, veröffentlichen Immobilien auf führenden Immobilienportalen und organisieren Besichtigungen.

Darüber hinaus koordiniert eine Immobilienagentur beim Immobilienverkauf in Spanien häufig die Zusammenarbeit mit:

• - Rechtsanwälten

• - Notaren

• - Steuerberatern

• - Banken

Der Verkauf ohne Makler kann es dem Eigentümer ermöglichen, die Maklerprovision beim Immobilienverkauf auf Mallorca zu sparen.

Allerdings muss der Verkäufer in diesem Fall selbst:

• - Marketing betreiben

• - Käufer finden

• - Besichtigungen organisieren

• - Kaufverhandlungen führen

• - alle Dokumente für den Verkauf vorbereiten

Vergleich: Verkauf mit oder ohne Immobilienagentur

In der Praxis entscheiden sich viele Eigentümer beim Immobilienverkauf auf Mallorca für die Zusammenarbeit mit einer professionellen Immobilienagentur, da dies den Verkaufsprozess beschleunigen und rechtliche Fehler vermeiden kann.

Lesen Sie auch unseren Marktbericht: Immobilienpreise Mallorca 2026: Marktanalyse, Prognose und Investment-Guide

FAQ – Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf in Spanien an?

Beim Immobilienverkauf in Spanien müssen Verkäufer in der Regel mehrere Steuern berücksichtigen. Die wichtigsten sind:

• - Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax / IRPF)

• - Plusvalía Municipal

Wenn der Verkäufer kein steuerlicher Resident Spaniens ist, wird außerdem ein Steuerabzug von 3 % (Retención) auf den Verkaufspreis angewendet.

Zusätzlich können Kosten entstehen, beispielsweise:

• - Maklerprovision

• - Bankgebühren

• - Energiezertifikat

Wie hoch ist die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf in Spanien?

Für steuerliche Residenten Spaniens gelten progressive Steuersätze:

Für Nichtresidenten beträgt die Steuer in der Regel 19 % für EU-Bürger.

Was ist die Plusvalía-Steuer in Spanien?

Die Plusvalía Municipal ist eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Sie basiert auf:

• - dem Katasterwert des Grundstücks

• - der Besitzdauer der Immobilie

Der maximale Steuersatz liegt bei etwa 30 % der Steuerbasis, wird jedoch von jeder Gemeinde individuell festgelegt.

Muss man Steuern zahlen, wenn eine Immobilie ohne Gewinn verkauft wird?

Wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass kein Gewinn aus dem Immobilienverkauf in Spanien entstanden ist, kann die Kapitalertragssteuer entfallen.

Andere Kosten wie die Plusvalía Municipal können jedoch dennoch anfallen.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf auf Mallorca?

Beim Immobilienverkauf auf Mallorca wird die Maklerprovision in der Regel vom Verkäufer bezahlt.

Die durchschnittliche Provision liegt bei:

4 % – 6 % des Verkaufspreises + 21 % Mehrwertsteuer (IVA).

Wie lange dauert der Immobilienverkauf auf Mallorca?

Die Dauer des Immobilienverkaufs auf Mallorca hängt von mehreren Faktoren ab:

• - Lage der Immobilie

• - Preisniveau

• - Marktsituation

• - Marketingstrategie

Im Durchschnitt dauert der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zwischen 3 und 9 Monaten.

Kann man die Kapitalertragssteuer beim Immobilienverkauf reduzieren?

Ja. Die steuerpflichtige Gewinnbasis kann reduziert werden, indem folgende Kosten berücksichtigt werden:

• - Kaufnebenkosten

• - Notarkosten

• - Grundbuchgebühren

• - Maklerprovision

• - Renovierungskosten

In bestimmten Fällen gelten auch steuerliche Vergünstigungen, beispielsweise bei Verkäufern über 65 Jahre oder bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung.

Fazit

Der Immobilienverkauf auf Mallorca umfasst nicht nur die Suche nach einem Käufer, sondern auch ein klares Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen und Kosten.

Kapitalertragssteuer, Plusvalía Municipal, der 3 %-Steuerabzug für Nichtresidenten, Bankgebühren und verschiedene Verwaltungsgebühren können den tatsächlichen Gewinn erheblich beeinflussen.

Eine sorgfältige Vorbereitung hilft Eigentümern, unerwartete Kosten zu vermeiden und den finanziellen Ausgang des Verkaufs realistisch einzuschätzen.

Aus diesem Grund arbeiten viele Verkäufer beim Immobilienverkauf in Spanien mit professionellen Immobilienagenturen und Steuerberatern zusammen.

Warum mit Aventin Real Estate arbeiten

Der Immobilienverkauf auf Mallorca ist ein komplexer Prozess, der nicht nur Marktkenntnis erfordert, sondern auch eine präzise Koordination zwischen:

• Anwälten

• Notaren

• Banken

• Steuerberatern

Aventin Real Estate unterstützt Eigentümer dabei, ihre Immobilie auf Mallorca sicher und effizient zu verkaufen.

Unsere Agentur ist auf den Immobilienverkauf auf Mallorca spezialisiert und arbeitet mit internationalen Käufern aus:

• Deutschland

• Großbritannien

• Skandinavien

• anderen europäischen Ländern

Dank dieser internationalen Reichweite erhalten Immobilien unserer Kunden Zugang zu einer großen Käuferbasis und einer professionellen Marketingstrategie.

Warum Eigentümer Aventin Real Estate wählen

• - tiefgehende Marktkenntnis des Immobilienmarktes auf Mallorca

• - internationales Netzwerk von Käufern

• - professionelles Immobilienmarketing

• - Unterstützung bei der Vorbereitung der Immobilie

• - Koordination des gesamten Verkaufsprozesses

• - persönliche Betreuung während der gesamten Transaktion

Wir erstellen selbst keine Steuerberechnungen, können jedoch bei Bedarf erfahrene Steuerberater und Anwälte empfehlen.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen, hilft Ihnen unser Team gerne dabei, den Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln und eine erfolgreiche Verkaufsstrategie zu entwickeln.

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Author: Aventin Real Estate Experts

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